Wer ein Haus kauft, steht schnell vor einer langen Liste an Nebenkosten. Die Notarkosten beim Hauskauf gehören dabei zu den Posten, die viele Käufer unterschätzen. Zwischen 1,5 % und 2 % des Kaufpreises fallen allein für Notar und Grundbuch an. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro sind das bis zu 8.000 Euro. Da stellt sich die Frage: Lässt sich zumindest ein Teil davon steuerlich geltend machen? Die Antwort ist nicht pauschal mit Ja oder Nein zu beantworten. Sie hängt entscheidend davon ab, wie die Immobilie genutzt wird. Ob als selbst bewohntes Eigenheim, als Mietobjekt oder als betriebliche Immobilie — jede Nutzungsform unterliegt anderen steuerlichen Regeln. Dieser Überblick erklärt, unter welchen Bedingungen eine Absetzbarkeit möglich ist und worauf Käufer konkret achten sollten.
Was sind Notarkosten beim Hauskauf?
Beim Kauf einer Immobilie in Deutschland ist die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags gesetzlich vorgeschrieben. Ohne Notar ist kein wirksamer Eigentumsübergang möglich. Die Kosten, die dabei entstehen, setzen sich aus mehreren Bestandteilen zusammen und werden nicht frei verhandelt — sie sind gesetzlich geregelt.
Grundlage für die Berechnung ist das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), das seit 2013 in Kraft ist. Es legt fest, welche Gebühren ein Notar für welche Tätigkeiten verlangen darf. Der Notar hat dabei keinen Spielraum: Er darf weder mehr noch weniger verlangen als gesetzlich vorgesehen. Die Gebühren richten sich nach dem Kaufpreis der Immobilie und steigen mit diesem an.
Die typischen Bestandteile der Notarkosten beim Hauskauf umfassen die Beurkundungsgebühr für den eigentlichen Kaufvertrag, die Auflassungsgebühr für die Eigentumsübertragung sowie Gebühren für die Eintragung einer Grundschuld, falls eine Finanzierung über eine Bank erfolgt. Hinzu kommen die Grundbuchgebühren, die technisch gesehen an das Grundbuchamt fließen, aber in der Regel gemeinsam mit den Notarkosten abgerechnet werden.
Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro liegen die reinen Notargebühren erfahrungsgemäß bei etwa 1.500 bis 2.000 Euro, die Grundbuchkosten bei einem ähnlichen Betrag. Zusammen ergibt sich damit ein Gesamtaufwand von 3.000 bis 4.000 Euro allein für diese Positionen. Käufer, die zudem eine Grundschuld eintragen lassen, zahlen eine zusätzliche Gebühr, die sich am Darlehensbetrag orientiert.
Die Bundesnotarkammer stellt auf ihrer Website unter bnotk.de einen Gebührenrechner bereit, mit dem sich die anfallenden Kosten vorab schätzen lassen. Das gibt Käufern eine realistische Planungsgrundlage, bevor der Kaufvertrag unterzeichnet wird.
Steuerliche Absetzbarkeit: Wann ist sie möglich?
Die entscheidende Frage lautet: Unter welchen Umständen können die Notarkosten steuerlich abgesetzt werden? Das Einkommensteuergesetz kennt keine pauschale Abzugsmöglichkeit für Kosten beim privaten Erwerb einer selbst genutzten Immobilie. Wer ein Haus kauft und selbst darin wohnt, kann die Notarkosten in der Regel nicht von der Steuer absetzen.
Anders sieht es aus, wenn die Immobilie vermietet wird. In diesem Fall gelten die Notarkosten als Anschaffungsnebenkosten und sind steuerlich relevant. Sie erhöhen die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung (AfA) und können damit indirekt über die Nutzungsdauer der Immobilie steuerlich wirksam werden. Alternativ können bestimmte Kosten direkt als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung angesetzt werden.
Folgende Bedingungen müssen erfüllt sein, damit Notarkosten steuerlich berücksichtigt werden können:
- Die Immobilie wird vermietet und erzeugt steuerpflichtige Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.
- Die Kosten sind eindeutig dem Erwerb der Immobilie zuzuordnen und durch Belege nachweisbar.
- Bei einer gemischten Nutzung (teilweise selbst genutzt, teilweise vermietet) ist nur der vermietete Anteil absetzbar.
- Die Immobilie wird im Rahmen eines Gewerbebetriebs genutzt — dann sind die Notarkosten als Betriebsausgaben abzugsfähig.
Wer hingegen eine Immobilie kauft, um sie selbst zu bewohnen, hat keine direkte Möglichkeit, die Notarkosten abzusetzen. Auch die Grunderwerbsteuer, die ebenfalls zu den Kaufnebenkosten gehört, ist für Eigennutzer nicht abzugsfähig. Das Finanzamt behandelt diese Kosten als private Vermögensangelegenheit ohne steuerliche Relevanz.
Für Selbstständige und Gewerbetreibende gilt: Wird die Immobilie betrieblich genutzt, etwa als Büro oder Praxisräume, können die Notarkosten als Betriebsausgaben vollständig geltend gemacht werden. Hier empfiehlt sich eine genaue Dokumentation der betrieblichen Nutzung, da das Finanzamt bei Mischnutzungen eine klare Aufteilung verlangt.
Wie hoch sind die Notarkosten und was beeinflusst sie?
Die Höhe der Notarkosten beim Hauskauf richtet sich, wie bereits erwähnt, nach dem Kaufpreis der Immobilie. Da die Gebühren gesetzlich festgelegt sind, gibt es keinen Verhandlungsspielraum beim Notar selbst. Was Käufer beeinflussen können, ist der Umfang der notariellen Leistungen, die sie in Anspruch nehmen.
Ein wesentlicher Kostenfaktor ist die Grundschuldeintragung. Wer sein Haus vollständig aus Eigenkapital bezahlt, spart sich diese Gebühr. In der Praxis finanziert die Mehrheit der Käufer zumindest einen Teil über ein Bankdarlehen, was die Eintragung einer Grundschuld notwendig macht. Bei einem Darlehen von 250.000 Euro entstehen dafür zusätzliche Kosten von rund 500 bis 700 Euro.
Die Auflassung, also die formelle Übertragung des Eigentums, ist ebenfalls ein gebührenpflichtiger Vorgang. Manche Käufer lassen sich zudem vom Notar beraten oder beauftragen ihn mit der Erstellung eines Entwurfs für den Kaufvertrag — das erhöht die Gesamtkosten. Wer den Vertragsentwurf vom Anwalt des Verkäufers erhält und dem Notar lediglich zur Beurkundung vorlegt, zahlt weniger.
Ein Beispiel zur Veranschaulichung: Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro belaufen sich die Notargebühren auf etwa 1.900 bis 2.200 Euro, die Grundbuchkosten auf weitere 1.000 bis 1.500 Euro. Kommt eine Grundschuld in Höhe von 400.000 Euro hinzu, steigen die Gesamtkosten um weitere 800 bis 1.000 Euro. Die Gesamtbelastung liegt dann bei rund 4.000 Euro.
Regional gibt es keine Unterschiede bei den Notargebühren — das GNotKG gilt bundesweit einheitlich. Was sich regional unterscheidet, ist die Grunderwerbsteuer, die je nach Bundesland zwischen 3,5 % (Bayern, Sachsen) und 6,5 % (Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein) des Kaufpreises beträgt. Diese Steuer zählt ebenfalls zu den Kaufnebenkosten, ist aber von den Notarkosten zu unterscheiden.
Praktische Möglichkeiten, die Kosten zu senken
Auch wenn die Notargebühren gesetzlich festgelegt sind, gibt es Stellschrauben, an denen Käufer drehen können. Der erste Ansatz: bewegliches Inventar separat ausweisen. Wenn Küche, Einbauschränke oder Gartengeräte im Kaufvertrag als eigenständige Positionen aufgeführt werden, reduziert sich der beurkundungspflichtige Kaufpreis für die Immobilie selbst. Da die Notargebühren auf diesem Kaufpreis basieren, sinken sie entsprechend.
Das Finanzamt erkennt solche Aufteilungen an, solange sie marktüblichen Werten entsprechen. Eine übertriebene Bewertung des Inventars, um den Immobilienpreis künstlich zu drücken, wird vom Finanzamt nicht akzeptiert und kann zu Nachforderungen führen. Eine realistische Einschätzung von 5 % bis 10 % des Gesamtpreises für gut ausgestattetes Inventar ist in der Regel unproblematisch.
Ein weiterer Ansatz: Wer keine Finanzierung benötigt, spart die Grundschuldbestellungsgebühr komplett. Das ist nicht für jeden realistisch, aber bei hohem Eigenkapitalanteil kann es sich lohnen, das Darlehen so zu strukturieren, dass die Grundschuld möglichst niedrig angesetzt wird.
Für Vermieter gilt: Alle Kosten sorgfältig dokumentieren. Rechnungen, Verträge und Zahlungsbelege sollten von Anfang an gesammelt und dem Steuerberater übergeben werden. Wer die Immobilie später vermietet, kann die Notarkosten als Anschaffungsnebenkosten in die Abschreibungsbasis einrechnen und so über die Laufzeit der Abschreibung steuerlich profitieren.
Was Käufer vor dem Notartermin wissen sollten
Die Vorbereitung auf den Notartermin zahlt sich aus. Wer den Kaufvertragsentwurf rechtzeitig anfordert — in der Regel mindestens zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin — hat Zeit, ihn zu prüfen und offene Fragen zu klären. Der Notar ist zur neutralen Beratung beider Parteien verpflichtet und beantwortet Fragen zu Vertragsinhalt und Kosten.
Wer die Immobilie vermieten möchte, sollte das dem Steuerberater frühzeitig mitteilen. Die steuerliche Behandlung der Notarkosten hängt von der späteren Nutzung ab, und eine vorausschauende Planung verhindert, dass Belege verloren gehen oder Fristen versäumt werden. Das Finanzamt verlangt im Zweifelsfall den Nachweis, dass die Kosten tatsächlich im Zusammenhang mit der Einkunftserzielung standen.
Ein Steuerberater kann zudem prüfen, ob weitere Kaufnebenkosten wie Maklergebühren oder Gutachterkosten steuerlich relevant sind. Gerade bei vermieteten Immobilien lässt sich durch eine vollständige Erfassung aller Nebenkosten die Abschreibungsbasis erhöhen, was die Steuerlast über viele Jahre hinweg spürbar senkt. Die Zusammenarbeit mit einem Fachmann zahlt sich hier schnell aus.
