Wer eine Immobilie kauft, kommt am Notar nicht vorbei. Die Rolle des Notars beim Immobilienkauf geht weit über das bloße Unterschreiben von Dokumenten hinaus — er sichert die gesamte Transaktion rechtlich ab und schützt beide Parteien. Was Sie beachten sollten: Ohne notarielle Beurkundung ist kein Eigentumsübergang in Deutschland oder Frankreich rechtsgültig. Der Notar prüft Grundbuchauszüge, klärt Belastungen, formuliert den Kaufvertrag und sorgt dafür, dass Käufer und Verkäufer auf einer sicheren rechtlichen Grundlage stehen. Viele Käufer unterschätzen diesen Prozess und sind überrascht von den anfallenden Notarkosten. Dieser Ratgeber erklärt, wie der Ablauf funktioniert, welche Kosten entstehen und worauf Sie bei der Zusammenarbeit mit einem Notar achten müssen.
Warum der Notar beim Immobilienkauf unverzichtbar ist
In Deutschland schreibt das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) in § 311b ausdrücklich vor, dass Kaufverträge über Grundstücke und Immobilien notariell beurkundet werden müssen. Ohne diese Beurkundung ist der Vertrag schlicht nichtig. Das ist keine Formalität, sondern ein Schutzprinzip, das Käufer und Verkäufer gleichermaßen absichert. Der Notar ist dabei kein Interessenvertreter einer Seite, sondern ein neutraler Amtsträger, der dem Recht verpflichtet ist.
Was viele nicht wissen: Der Notar übernimmt die vollständige Prüfung des Grundbuchs. Er stellt fest, ob Hypotheken, Grundschulden, Wegerechte oder andere Belastungen auf dem Grundstück eingetragen sind. Ein Käufer, der diese Prüfung überspringt, riskiert, eine Immobilie mit versteckten Schulden zu erwerben. Die Notarkammer stellt sicher, dass alle zugelassenen Notare nach einheitlichen Standards arbeiten und ihrer Neutralitätspflicht nachkommen.
Auch die persönliche Beratung gehört zum Auftrag des Notars. Er erklärt den Vertragsparteien die Bedeutung jeder Klausel, weist auf Risiken hin und beantwortet Fragen, bevor die Unterschriften fallen. Wer zum Beurkundungstermin erscheint, ohne den Vertragsentwurf vorher gelesen zu haben, verschenkt diese Schutzfunktion. Der Entwurf sollte mindestens zwei Wochen vor dem Termin vorliegen, damit beide Seiten ausreichend Zeit zur Prüfung haben.
In Frankreich übernimmt der Notaire eine ähnliche Funktion. Laut dem Portal Notaires de France ist der Notar dort ebenfalls ein öffentliches Amt, das die Authentizität von Rechtsakten garantiert. Grenzüberschreitende Immobilienkäufe, etwa in Elsass oder an der deutsch-französischen Grenze, erfordern daher besondere Aufmerksamkeit bei der Wahl des zuständigen Notars.
Die wichtigsten Schritte im notariellen Ablauf
Der Weg vom Kaufangebot bis zur Schlüsselübergabe folgt einem klaren Ablauf. Wer diesen kennt, kann sich besser vorbereiten und vermeidet unnötige Verzögerungen. Der gesamte Prozess dauert in der Regel zwischen sechs und zwölf Wochen, je nach Komplexität des Kaufobjekts und der Vollständigkeit der eingereichten Unterlagen.
- Kaufangebot und Reservierungsvereinbarung: Käufer und Verkäufer einigen sich auf den Preis. In Frankreich wird häufig ein Compromis de Vente (Vorvertrag) abgeschlossen, der beide Parteien bindet.
- Beauftragung des Notars: Käufer oder Verkäufer beauftragen einen Notar. In Deutschland kann jede Partei einen eigenen Notar hinzuziehen, ohne dass doppelte Grundgebühren entstehen.
- Grundbuchrecherche und Lastenfreistellung: Der Notar prüft alle Eintragungen im Grundbuch und fordert gegebenenfalls Löschungsbewilligungen bei Banken an.
- Erstellung des Kaufvertragsentwurfs: Der Notar formuliert den Vertrag auf Basis der Angaben beider Parteien. Sonderwünsche, wie Inventarübernahmen oder Rücktrittsklauseln, werden hier aufgenommen.
- Beurkundungstermin: Beide Parteien erscheinen beim Notar, der den Vertrag vorliest, Fragen klärt und die Unterschriften entgegennimmt. Der Termin ist rechtlich bindend.
- Kaufpreiszahlung und Eigentumsumschreibung: Nach Zahlung des Kaufpreises auf das Notaranderkonto veranlasst der Notar die Umschreibung im Grundbuch. Erst dann ist der Käufer offiziell Eigentümer.
Das Notaranderkonto ist dabei ein besonders wichtiges Instrument. Der Kaufpreis wird nicht direkt an den Verkäufer überwiesen, sondern zunächst auf dieses Treuhandkonto eingezahlt. Der Notar gibt das Geld erst frei, wenn alle rechtlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Das schützt den Käufer vor dem Verlust seines Geldes, falls der Vertrag aus formalen Gründen scheitern sollte.
Was Sie bei der Zusammenarbeit mit dem Notar konkret beachten sollten
Die Zusammenarbeit mit einem Notar verläuft reibungsloser, wenn Käufer gut vorbereitet zum ersten Gespräch erscheinen. Bringen Sie alle relevanten Unterlagen mit: Personalausweis, Finanzierungsbestätigung der Bank, Grundrisse, Energieausweis (DPE) und, falls vorhanden, bestehende Mietverträge. Fehlende Dokumente verzögern den gesamten Prozess.
Lesen Sie den Vertragsentwurf sorgfältig. Achten Sie besonders auf Klauseln zur Haftung für Baumängel, auf Regelungen zur Übergabe und auf etwaige aufschiebende Bedingungen, etwa die Genehmigung einer Bankfinanzierung. Wenn etwas unklar ist, fragen Sie den Notar direkt. Er ist verpflichtet, alle Punkte verständlich zu erläutern.
Bei Neubauten, die unter die VEFA (Vente en l'état futur d'achèvement) fallen, gelten besondere Regeln. Der Kaufvertrag wird in mehreren Raten bezahlt, abhängig vom Baufortschritt. Der Notar prüft dabei, ob der Bauträger die gesetzlich vorgeschriebene Fertigstellungsgarantie vorweisen kann. Ohne diese Garantie sollten Sie keinen VEFA-Vertrag unterschreiben.
Wer über eine SCI (Société Civile Immobilière) kauft, also eine Immobiliengesellschaft gründet, muss zusätzliche notarielle Schritte einplanen. Die Gründung der SCI selbst muss beurkundet werden, und der Notar prüft, ob die Gesellschaftsstruktur steuerlich und rechtlich sinnvoll ist. Das ist vor allem bei Erbschaftsplanung und Familienimmobilien relevant.
Achten Sie außerdem auf die Fristen bei staatlichen Förderprogrammen wie dem PTZ (Prêt à Taux Zéro) in Frankreich. Wer diese Förderung beantragt, muss bestimmte Voraussetzungen erfüllen, die der Notar im Vertrag dokumentieren muss. Eine nachträgliche Anpassung ist aufwendig und teuer.
Notargebühren und Kaufnebenkosten im Überblick
Die Kosten des Notars setzen sich aus mehreren Positionen zusammen und werden häufig pauschal als „Notarkosten" bezeichnet, obwohl der größte Teil davon staatliche Steuern und Abgaben sind. In Frankreich belaufen sich die gesamten Notarkosten laut Notaires de France auf 7 bis 8 Prozent des Kaufpreises bei Bestandsimmobilien. Bei Neubauten liegen sie deutlich niedriger, typischerweise bei 2 bis 3 Prozent.
In Deutschland setzt sich die Rechnung anders zusammen. Die Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Hinzu kommen die eigentlichen Notargebühren, die nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) berechnet werden und sich bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro auf rund 1.500 bis 2.000 Euro belaufen. Die Grundbucheintragung kostet zusätzlich etwa die Hälfte der Notargebühren.
Wer eine Immobilie mit Bankkredit finanziert, muss außerdem die Eintragung der Grundschuld einkalkulieren. Diese kostet ebenfalls Notargebühren und Grundbuchkosten, die sich nach der Höhe der Grundschuld richten. Bei einem Darlehen von 250.000 Euro kommen so schnell weitere 500 bis 800 Euro zusammen.
Planen Sie beim Kauf immer einen Puffer von 10 bis 12 Prozent des Kaufpreises für alle Nebenkosten ein. Wer nur den Kaufpreis finanziert, aber die Nebenkosten nicht, gerät schnell in finanzielle Engpässe. Banken finanzieren Nebenkosten in der Regel nicht mit, da diese keinen Beleihungswert haben.
Häufige Fehler und wie Sie sie vermeiden
Viele Käufer beauftragen nur einen Notar, weil der Verkäufer es so vorschlägt. Das ist legal, aber nicht immer optimal. Jeder Käufer hat das Recht, einen eigenen Notar hinzuzuziehen, der ausschließlich seine Interessen im Blick hat. Die Mehrkosten sind gering, der Mehrwert kann erheblich sein, besonders bei komplexen Objekten.
Ein weiterer Fehler: der Kaufvertrag wird am Beurkundungstag zum ersten Mal gelesen. Das führt zu Zeitdruck, Verständnisproblemen und im schlimmsten Fall zu Klauseln, die man im Nachhinein bereut. Bestehen Sie darauf, den Vertragsentwurf mindestens 14 Tage vorher zu erhalten. In Frankreich ist diese Frist bei VEFA-Verträgen sogar gesetzlich vorgeschrieben.
Unterschätzen Sie nicht die Bedeutung des Energieausweises (DPE). Seit 2021 wirkt sich die Energieklasse einer Immobilie direkt auf deren Verkehrswert und Vermietbarkeit aus. Immobilien der Klassen F und G unterliegen in Frankreich zunehmend gesetzlichen Einschränkungen. Der Notar ist verpflichtet, den DPE in den Kaufvertrag aufzunehmen, aber die inhaltliche Prüfung liegt beim Käufer.
Wer sich unsicher fühlt, sollte vor dem Beurkundungstermin einen Rechtsanwalt für Immobilienrecht konsultieren. Dieser kann den Vertragsentwurf unabhängig vom Notar prüfen und auf Risiken hinweisen, die bei einer reinen Notarberatung möglicherweise nicht ausreichend beleuchtet werden. Die Kosten für eine solche Beratung sind gut investiert, wenn sie einen kostspieligen Fehler verhindern.
